最高破5万！新房荒的之江，才是杭州二手房的“猪坚强”，还能挺多久？

杭州二手房“落魄”已经好几个月了。

江湾城一摇号，闻堰二手房40多天“零”成交，直到10月初房东以价换量，才稍稍恢复些元气；澜天、未来城二三期相继摇号，不光二手房“遭殃”，连带周边新盘都不太好卖。

新房、二手房间的博弈，在杭城多个板块持续上演。摇号+限价双重作用下，矛盾加剧。

当然也有特例。比如金沙湖、之江转塘。

下沙金沙湖新房断供许久，周边二手房如龙湖·滟澜山、德信·早城等，二手房价早就突破4万+。

那时候，很多网友就在后台留言问：之江转塘的二手房情况怎么样啊？像转塘、之江新城，去年下半年就什么新房了。

确实，除了一个滨之江外，10月之前，之江没推出一个纯新盘；最新的一个，是10月12日领出预售证的德信·九溪云庄，150-160㎡的叠墅，均价52500元/㎡，一套差不多接近800万，入门门槛一下抬高不少。

之江大桥、紫之隧道开通后，之江转塘被看成是滨江、老城西人的后花园。买不起滨江、城西房子的人，很多都外溢到之江去买房。

毕竟，开个车几脚油门的事，房价便宜了一半。2016年买之江的人中，滨江客户占了40%，去年应该更多了。光在之江跑盘碰到来买房的滨江码农就有不少。

新房难觅，二手房的“春天”就不曾消退。区域内的中介说，就是二手房最难熬的那几个月，之江转塘中介的日子还是挺滋润的。

而今，4万+的二手房，在之江转塘有不少。上个月初，一套嘉里云荷廷88㎡，50187元/㎡，突破5万。

Stop1 绿城·之江一号

地铁6号线没通车前，去之江转塘最便捷的方式是自驾。公交从武林广场出发，没一个小时很难道，就是开车差不多也有19.5公里，走中河高架到之江路，差不多40分钟能到。

绿城·之江一号是转塘中介首个推荐的楼盘。

“好歹在当年，绿城之江一号也是这个板块的标杆项目。”德佑中介门店的小哥笑着说道。

搭着中介小哥的电瓶车，从博美路一路开过去，看到的要么是零散的老小区，要么是还在施工的工地，给我感觉居住氛围不足，有点像开发区。

绿城·之江一号东区外立面

直到中介小哥指着一非常惹眼的建筑外立面跟我说，那就是之江一号时，才有豪宅的既视感，放眼望去全市大玻璃幕墙，跟市中心的深蓝广场很像。

一条博美路，将之江一号分为东西两区。东区以小户型为主，1、2、3幢是89㎡，少部分房源由开发商精装。

西区则是200㎡以上大户型。西区大户型做的是“三芒星”结构，270度阳台。我把图片发在同事群，大家纷纷称赞那么多年的产品，保养得还不错。

小区里外我绕了一圈，西边的onemall邻里商业中心，一楼有世纪联华、星巴克，清早，许多家庭妇女在超市买菜；小区内绿化、住客素质也高，上电梯要刷卡才能到，避免了好些闲杂人等。

onemall邻里中心

目前东区90㎡挂价基本在4万6-4万7。我先看了套3楼89㎡中间套，精装修，户型不错，两开间朝南，还有个小书房，带车位450万，除去30万车位的费用，均价4万7。

中介说，若是诚心买的，房东那还能谈几万块的折扣，但不会降很多。

德佑房源不多，报价又高。我跟着去了附近的我爱我家，里面有一套很便宜，110㎡的毛坯，均价4万。

之江一号西南面就是学军小学之江分校，买房的大部分都是冲着学区来的，买套小户型做过度，以后再换。所以，之江一号的小户型，还价比较难。相对来说，大户型要划算很多。

学军小学之江校区

前两天成交了一套138㎡，毛坯总价500万，单价3万6，精装修的会贵一点。

我爱我家门店里挂着一套146㎡精装三房，带车位630万，不算车位，单价差不多4万1。

之江一号优势很明显：一来有名校加持，本身就有保值性在；二来，绿城品质口碑好，小区内自住客多。

Stop2 新帝·朗郡

之江一号西边就是新帝·朗郡，位置接壤，就连学区都同样是学军小学之江分校。

朗郡户型从58-200多㎡都有，两梯两户、三户、四户都有，甚至还有一梯一户的，当年均是毛坯交付，走在楼道里，还偶尔能看见邻居在装修。

小区设计的是奇偶错层，奇数层带大阳台，偶数层则比奇数层多一个房间。

新帝·朗郡小区实景图

2011年交付，物业现在更换为万科物业。

我爱我家的中介告诉我，朗郡小户型差不多也在4万上下，大户型3万多。最近也有将近4万成交的小户型。

目前在售最便宜的一套183㎡毛坯房，总价500万，单价2万7。两年多前，最后一批新房，一万七八就能买到。

我看了一套奇数层87㎡的东边套，精装总价350万，单价4万。女主人就在转塘工作，男主人是美院的老师，整个房子是日式简约装修，朴素又不失格调。大阳台用玻璃包起来，即有安全感，又不影响采光，户型的确不错。

从南面看，正好是学校操场，视野丝毫不受遮挡。

俯瞰即是学校操场

第二套86㎡两房也是奇数层，简装300万，我去的时候，屋内小孩啼哭，只有一个老人在，问下来才知道，房东要二孩，“不小心”生了双胞胎，小户型内就算放一个双层的婴儿床，老人也只能打地铺，迫不得已才要置换大户型。

相对而言，偶数层多一个房间，价格贵不少。有套87㎡偶数层的房价，毛坯都要卖380万，单价超4万3。

在这个片区的小区里，朗郡的体量算大了，由南到北分别是：君悦阁、君临阁、君澜阁。

中介带我看了一套堪称性价比之王的“豪宅”。254㎡三房，精装带车位，680万。里面装修据说花了200万。

我看了看，的确不错，主卫洗手台还采用双台盆设计，露台没有做成房间，而是空出来铺了木地板和鹅卵石，放了两张躺椅，颇有格调。阳台向外望，还能看见亚运会高尔夫比赛场地，可以说是非常会享受了。

远处的高尔夫场地

中介告诉我，房东原本是为在美院就读的女儿准备的，后来一家人移民到了国外，最近急用钱，也就打算把这房子卖了。房子空置许久，却还定期请保姆来打扫。

这套房子4个月前挂价800万，后来行情不景气，先是降到780万，现在又“大出血”降到680万，均价才2万6。

跟其他房源一对比，这套急卖房价格便宜太多了。我爱我家门店挂牌的房源中，朗郡183㎡毛坯房都要550万，均价3万3。

跟之江一号一样，朗郡成交量多的也是小户型，冲着学区来买房的。

朗郡有一点不太好，小区租客也比较多，很多小户型的房源都被隔成几个房间租给美院的学生，相对来说，居住环境比之江一号是要略逊一筹的。

Stop3 中天·之江诚品

第三站到了中天·之江诚品。之江一号、朗郡在转塘中心区，之江诚品位置在之江新城，这里新盘多，前两年楼市格外火热。

前两个盘的商业主要依靠onemall邻里中心，之江诚品一带，大型商业就多了。

金街美地、华润万家商圈早已投入运营，目前是整个转塘最繁华的区域。再小点，还有万美摩登中心，餐饮好几家还能在大众点评排上前几名。

打车前往目的地的路上，滴滴师傅也和我说：“转塘太久没有新房，二手房都贵，买房要是不考虑学区，还是金街美地一带好。”

施工中的金街美地二期

一路过去，金街美地二期已经在平整土地，工地上吊机作业，目测建好又将为这一带的房源增值不少。

虽然没有学军名校加持，之江诚品二手房，毛坯成交价差不多都接近4万了。

之江诚品由13幢洋房、6幢高层和一幢公租房组成。洋房面积段在138-197㎡左右，底跃面积最大。

2016年交付，目前不少房源还没满两年，要额外交5.6%的增值税。

我看了一套78㎡的，毛坯两房，挂价320万，房东最低心理价310万。这个价格接近市场成交价了。印象深刻的是，房子客厅特别大，但是相应的，两个房间面积就“缩水”了，特别是北面的次卧，小得像个书房。

中天·之江诚品小区实景图

这套房子房东买来出租过，现在想把房子卖了，在富阳定居，买个面积大一点的。富阳价格便宜写，200多万就能买个120㎡的房子。

还有一套89㎡，也是毛坯，带车位买395万。之江诚品车位价格在23-25万，去除车位，房子单价在4万2左右。中介也说这个价格有点高。

目前之江诚品的成交价，兔博士上显示，贵一点的要4万，便宜点的3万7到3万9还是能买到。

精装修还要贵。有套16楼的89㎡精装三房，挂价410万。目前该小区精装修差不多都挂这个价。房东急着置换新房，税费好商量。

之江诚品房源新、位置好，距离在建的地铁6号线美院象山站约800多米。但是不满两年，要交的税费也不少。

Stop4 天阳·云筑

之江诚品西边，紧挨着就是天阳云筑。

现在这季节，才6点，天已经黑了，走在小区里能看见走道上整齐的景观灯。

云筑体量不大，由5幢高层，5幢排屋组成。北面的一幢高层十分猎奇，由4个单元组成，巨宽无比，即使在晚上，也有一丝压抑感。

天阳·云筑小区实景图

我看了一套89㎡，中间套，此前房东用于出租，毛坯房，挂价330万。中介透露这套320万就能买到，带车位均价算下来约3万5。

第二套也是89㎡，西边套，低楼层，要便宜一些，305万就能买到。不过，靠北的这幢楼靠近G320国道，低楼层噪音非常大，因此，北阳台的墙体做得非常高。

户型上，自住的话舒适度一般，阳台前面隔着一堵墙，采光面非常小，边套还好一点，多一个阳台，中间套就惨了，只有一扇小窗。

中介透露，光看价格的话，天阳·云筑非常值得购买，跟之江诚品位置相当，也没有税，6月行情好的时候，成交均价3万7左右，现在买非常划算。

夜间车流不息的G320国道

目前的行情，价格可谈性很大，320万的总价谈下来，成交总价比几个月前能降个十几万。

我查了下，从6月之后，天阳云筑就没有房源再成交了。所以中介说的非常划算，究竟是否真划算，也值得商榷。

看房时有一点不太舒适，小区门大开着，门禁形同虚设；我们上电梯时，还看见楼上的大爷推着电动车出来，霸占了整个电梯。

Stop5 融科·瑷骊山

顶着月光，最后一站是融科·瑷骊山。

瑷丽山主打洋房，产品上跟其他几个盘不一样。高低配的小区，绿化率很高，环境不错。

在这里，最便宜的一套，180㎡洋房要600万，单价3万3，房东同意满2年再过户，减轻点税费。这套房子目前在出租，简装，房东急出手，打算给儿子在北京置业。

这个价格，跟8月底成交价格差不多。

相比洋房，中介倒不是很推荐瑷骊山的高层。

“主打洋房的小区，绿化做得好，价格又低，所以成交量还是很高的。”中介告诉我。

融科·瑷骊山高层外立面

瑷骊山的高层均是两梯十三户，走进去看起来像公寓楼，一旦有些住客把自家的东西往外堆，走道看起来就会很杂乱。

挂牌房源的户型也比较奇怪，一套89㎡的房源，毛坯305万，两房朝北。

除了平层，瑷丽山还有loft，这也是成交量高的原因之一。现在主城区loft户型也算稀缺了，像我曾经跑过的下沙名城湖左岸，也是因为loft户型非常受欢迎。

我看了一套86㎡loft，价格比平层贵一些，挂价325万，两个房间一个朝南，一个朝北，一家人住倒也合适。

跑盘结语

由于行程较远，一天的跑盘行程就此结束。除了上述5个小区外，之江转塘还有不少小区，关注者甚多。

比如之江新城的嘉里云荷廷，问的人很多。回家后又跟中介打听了下，云荷廷已经有5万+成交的二手房了，这小区没满两年还有增值税啊。

目前，贝壳挂牌房源里，云荷廷在售的一套88㎡三房，开发商精装修，挂价460万，均价5万2。据了解，6月有一套精装房成交价在425万，目前，低于5万的精装房源不太多，就连最便宜的一楼，毛坯房，挂价也上425万了。

除去云荷廷，还有因云栖大会涨了一波价的两个楼盘：梧桐燕庐、东日晴好。中介告诉我，89㎡毛坯价差不多在310万左右，精装修贵个10-20万。

现在的二手房怎么说呢？从成交量上看，不出意外，杭州二手房月成交量将出现“5连跌”。

大势下行下，之江转塘的二手房成交量多少会受影响，但10月已经有回升。毕竟，这一带新房太少了，就连30万㎡大盘的滨之江，都快清盘。纯新盘中梁云都汇，目前只有初步规划，何时入市还未定。

在这样一个一二手房供应不平衡的板块，二手房价多少还能“坚挺”一阵。

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C E N G L O U · C H I N A

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文∣七喜

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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